Thuế mua bán nhà đất là khoản bắt buộc mà bên mua, bên bán nhà cần phải đóng khi thực hiện giao dịch. Mỗi một bên sẽ đóng một hoặc nhiều khoản thuế, khoản lệ phí khác nhau. Vậy có những khoản thuế phí nào cần đóng khi mua bán nhà đất?
Nếu bạn đang thực hiện mua bán nhà đất thì hãy nắm rõ các thông tin tổng hợp dưới bài viết để quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi theo đúng quy định pháp luật.
Các khoản thuế mua bán nhà đất bắt buộc cần phải đóng khi thực hiện giao dịch
Khi thực hiện giao dịch bên mua và bên bán cần phải đóng các loại thuế mua bán nhà đất bắt buộc như sau:
1. Lệ phí trước bạ
Căn cứ theo điều 10 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, nếu không thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ thì người mua sẽ phải đóng khoản thuế mua bán nhà đất này. Lệ phí trước bạ đóng cho các đối tượng là nhà ở, nhà làm việc, đất phi nông nghiệp hoặc đất nông nghiệp,… Khoản phí này đóng không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình.
Mức đóng lệ phí trước bạ của thuế mua bán nhà đất sẽ được tính theo hai trường hợp. Bao gồm:
Trường hợp 1:
Nếu giá chuyển nhượng trên hợp đồng cao hơn so với giá nhà, giá đất của Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh quy định thì giá tính lệ phí trước bạ xác định theo hợp đồng mua bán.
Công thức xác định mức phí: Lệ phí trước bạ = 0,5% x giá chuyển nhượng
Trường hợp 2:
Nếu như giá chuyển nhượng nhà đất thấp hơn hoặc bằng giá nhà đất của Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh quy định thì:
- Đối với đất: Mức lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 tại Bảng giá đất.
- Đối với nhà ở: Mức lệ phí trước bạ = 0,5% x (diện tích x giá 1m2 x tỷ lệ % chất lượng còn lại).
Trong đó:
- Diện tích chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ phần diện tích sàn nhà kèm theo diện tích công trình phụ thuộc quyền sở hữu nhà ở hợp pháp.
- Giá 1m2 nhà là phần giá thức tế xây dựng mới 1m2 sàn nhà của từng loại nhà do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh ban hành quy định.
- Tỷ lệ % chất lượng còn lại sẽ do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh ban hành theo như quy định của pháp luật.
2. Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân là khoản thuế mua bán nhà đất mà bên bán, bên chuyển nhượng cần phải nộp. Mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, mua bán nhà đất được căn cứ theo điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC. Mức thuế này tính theo công thức: Thuế TNCN = 2% x giá trị chuyển nhượng.
Lưu ý:
- Giá chuyển nhượng hay giá mua bán là giá mà các bên đã tự thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng mua bán nhà đất.
- Đối với trường hợp trên hợp đồng mua bán không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng đó thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Lúc này giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân sẽ do UBND cấp tỉnh quy định.
- Nếu nhà đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ nộp thuế của từng người được xác định theo tỷ lệ sở hữu khối bất động sản đó. Căn cứ để xác định tỷ lệ sở hữu tài sản gồm có: di chúc, thỏa thuận góp vốn ban đầu, quyết định phân chia của tòa án,… Nếu trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ nộp thuế của từng người được chia theo tỷ lệ bình quân.
3. Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Khi các cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức thực hiện giao dịch mua bán nhà đất thì cần phải công chứng hợp đồng, các giấy tờ liên quan. Khi công chứng bên mua hoặc bên bán phải có nghĩa vụ nộp phí công chứng theo quy định. Mức phí này sẽ dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng giao dịch. Cụ thể bảng phí công chứng như sau:
- Giá trị tài sản hợp đồng giao dịch dưới 50 triệu đồng có mức phí thu là 50.000 VNĐ.
- Giá trị tài sản hợp đồng giao dịch từ 50 triệu đến 100 triệu có mức phí thu là 100.000 VNĐ.
- Giá trị tài sản hợp đồng giao dịch từ trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng có mức phí thu là 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng.
- Giá trị tài sản hợp đồng giao dịch từ 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng có mức phí thu là 1 triệu đồng cộng thêm 0,06% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 1 tỷ đồng.
- Giá trị tài sản hợp đồng giao dịch từ 3 tỷ đến 5 tỷ đồng có mức phí thu là 2,2 triệu đồng cộng thêm 0,05% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 5 tỷ đồng.
- Giá trị tài sản hợp đồng giao dịch từ 5 – 10 tỷ đồng có mức phí thu là 3,2 triệu đồng cộng thêm 0,04% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 5 tỷ đồng.
- Giá trị tài sản hợp đồng giao dịch từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng có mức phí thu là 5,2 triệu đồng cộng thêm 0,03% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 10 tỷ đồng.
- Giá trị tài sản hợp đồng giao dịch trên 100 tỷ đồng có mức phí thu là 32,2 triệu đồng cộng thêm 0,02% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 100 tỷ. Mức thu tối đa sẽ rơi vào khoảng 70 triệu đồng một trường hợp.
4. Phí thẩm định hồ sơ
Thuế mua bán nhà đất tiếp theo bắt buộc phải đóng đó là phí thẩm định hồ sơ. Dựa vào từng quy mô diện tích của thửa đất, nhà ở, mục đích sử dụng đất hay tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ đưa ra mức phí thu phù hợp.
5. Lệ phí cấp sổ đỏ lần đầu
Lệ phí cấp sổ đỏ lần đầu là khoản thuế mua bán nhà đất mà bạn cần phải đóng khi thực hiện giao dịch. Mức đóng lệ phí sẽ do từng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của từng tỉnh quy định. Thông thường sẽ bao gồm các khoản lệ phí cần đóng như sau:
- Phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất hoặc tài sản khác gắn liền với đất.
- Lệ phí chứng nhận đăng ký biến động về đất đai và trích lục bản đồ địa chính.
- Lệ phí về văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.
Lưu ý: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành mức thu lệ phí theo căn cứ điều kiện cụ thể của từng địa phương và chính sách phát triển kinh tế. Mức thu ở khu vực thành phố, nội thị sẽ cao hơn các huyện, xã và mức thu của tổ chức cũng cao hơn với mức thu hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất nên biết
Trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì người bán phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế phải đóng bằng 2% giá trị chuyển nhượng giao dịch. Tuy nhiên sẽ có hai trường hợp được miễn đóng loại thuế này khi mua bán nhà đất, đó là:
Giao dịch mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng
Đối với người có quan hệ về hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng trong gia đình sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch mua bán nhà đất. Điều này được quy định tại điểm a khoản 1 điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Chi tiết mối quan hệ giữa những người sau sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, gồm:
- Giữa vợ với chồng.
- Cha, mẹ đẻ với con đẻ.
- Cha, mẹ nuôi với con nuôi.
- Cha, mẹ chồng với con dâu.
- Bố, mẹ vợ với con rể.
- Ông, bà nội với cháu nội.
- Ông, bà ngoại với cháu ngoại.
- Anh, chị, em ruột với nhau.
Đối với trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân thì được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Nếu ly hôn tài sản đó sẽ được phân chia theo thỏa thuận và tài sản này thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Người bán, chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất
Trường hợp người bán, người chuyển nhượng mà chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc chỉ có một quyền sử dụng đất thì sẽ không phải nộp thuế. Tuy nhiên trường hợp này chỉ được miễn đất ở chứ các loại đất khác vẫn phải nộp thuế. Quy định theo điểm b khoản 1 điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC. Để được miễn thuế thì người bán phải đáp ứng đủ 3 điều kiện sau:
- Người đó chỉ có duy nhất một quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở.
- Người bán có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tối thiểu 6 tháng.
- Phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
Trên bài viết đã tổng hợp đầy đủ các loại thuế mua bán nhà đất cần phải đóng khi giao dịch. Hy vọng thông tin này hữu ích để bạn có thể tiến hành các giao dịch mua bán nhà thuận lợi, nhanh chóng, đúng quy định của pháp luật. Ngoài ra nếu quan tâm đến dự án khu đô thị mới Vinhomes Cổ Loa Đông Anh đang triển khai xây dựng, bạn hãy truy cập vào website: https://vincoloadonganh.com để cập nhật những thông tin mới nhất.
