Nhà chung cư là một tài sản có giá trị không hề nhỏ, do đó, khi có nhu cầu mua nhà chung cư, việc tìm hiểu về các thông tin trong hợp đồng mua bán là điều hết sức cần thiết. Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ chia sẻ chi tiết về vấn đề này từ các thông tin có trong hợp đồng mua bán nhà chung cư cùng với một số lưu ý, nếu bạn cũng đang có ý định muốn mua nhà chung cư đừng bỏ lỡ nhé!
Hợp đồng mua bán nhà chung cư là như thế nào?
Căn cứ vào Điều 430 của Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó phía bên bán phải chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua phải thanh toán cho bên bán.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một dạng thỏa thuận bằng văn bản của hai bên mua và bên bán. Theo hợp đồng này, bên bán sẽ có trách nhiệm chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu căn nhà đó cho bên mua. Bên mua cũng phải thực hiện việc thanh toán cho bên bán theo đúng thời hạn, địa điểm cũng như phương thức đã được thỏa thuận trong hợp đồng.
Nội dung của hợp đồng mua bán nhà chung cư có gì?
Một bản hợp đồng mua bán nói chung và mua bán nhà chung cư nói riêng thường sẽ bao gồm rất nhiều thông tin. Mỗi thông tin đều sẽ đề cập đến tài sản, thông tin hai bên mua – bán, các điều khoản liên quan đến quyền, lợi ích của mỗi bên… Dưới đây là một vài thông tin quan trọng có trong bản hợp đồng mua nhà chung cư thường có:
Đối tượng của hợp đồng
Nhà chung cư là đối tượng của hợp đồng mua bán khi thuộc quyền sở hữu của bên bán và có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Giấy chứng nhận này xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà nước. Đối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, cần có các điều kiện sau theo khoản 2 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP:
- Có hợp đồng mua bán hoặc thuê mua theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; nếu ký trước ngày Nghị định có hiệu lực thì phải có hợp đồng đã ký.
- Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng và tài sản khác gắn liền.
- Hợp đồng mua bán không có tranh chấp, khiếu kiện.
- Căn hộ không bị kê biên, thế chấp, trừ khi được bên nhận thế chấp đồng ý.
Giá và hình thức thanh toán
Dựa theo quy định tại Điều 433 về giá và phương thức thanh toán trong hợp đồng mua nhà chung cư như sau:
- Giá cũng như phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do bên thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo đúng quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thỏa thuận của các bên cần phải phù hợp với quy định đó.
- Trong trường hợp không có thỏa thuận hay thỏa thuận không rõ ràng về giá cũng như phương thức thanh toán, giá lúc này được xác định theo giá thị trường. Đồng thời phương thức thanh toán cũng sẽ được xác định theo tập quán tại địa điểm và chính thời điểm giao kết hợp đồng.
Chất lượng nhà chung cư
Bên bán nhà chung cư cần phải cam kết đảm bảo chất lượng công trình theo đúng với các yêu cầu trong bản thiết kế công trình. Đồng thời, cam kết về việc sử dụng đúng các vật liệu xây dựng nhà chung cư mà hai bên đã thỏa thuận.
Thời gian thực hiện hợp đồng
Trong hợp đồng mua bán nhà chung cư, thời gian tiến hành thực hiện hợp đồng sẽ do hai bên tự thỏa thuận với nhau. Bên bán cần phải bàn giao nhà cho bên mua theo đúng thời gian đã thỏa thuận và bên bán cũng chỉ được giao nhà trước hoặc sau thời hạn đó nếu bên bán chấp thuận.
Nếu các bên không thỏa thuận được thời hạn giao nhà, bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải giao tài sản. Ngược lại, bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua phải nhận nhà bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, cả hai bên cần phải báo trước cho nhau để có một thời gian hợp lý nhất.
Bên mua cần thanh toán tiền mua nhà chung cư theo đúng thời gian đã thỏa thuận. Nếu hai bên không xác định được thời gian tiến hành thanh toán, bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận nhà hoặc khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Quyền, nghĩa vụ hai bên
Đối với một bản hợp đồng mua bán nhà chung cư hoàn chỉnh, thông tin về quyền, nghĩa cụ của hai bên là điều không thể thiếu.
Quyền, nghĩa vụ của bên bán
Theo Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2024, quyền của bên bán nhà gồm có:
- Yêu cầu phía bên mua phải nhận nhà theo đúng thời hạn đã thỏa thuận.
- Yêu cầu phía bên mua phải thanh toán đầy đủ số tiền theo đúng thời gian cũng như phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng mua nhà chung cư. Nếu hai bên không có thỏa thuận nào, bên bán chỉ được thủ tiền của bên mua không quá 95% giá trị của hợp đồng khi phía người mua chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất/ nhà ở.
- Yêu cầu phía bên mua phối hợp hoàn thành các thủ tục trong hợp đồng.
- Không bàn giao nhà nếu bên mua vẫn chưa trả đủ tiền (ngoại trừ trường hợp khác do hai bên thỏa thuận).
- Yêu cầu phía bên mua phải bồi thường thiệt hại nếu do lỗi của bên mua gây ra…
Căn cứ theo Điều 22 luật Kinh doanh bất động sản 2024, nghĩa vụ của bên bán gồm:
- Thông báo với bên mua về các hạn chế trong sở hữu nhà (nếu có).
- Bảo quản nhà đã bán trong suốt thời gian chưa bàn giao nhà cho bên mua.
- Thực hiện đầy đủ các thủ tục mua bán nhà theo quy định pháp luật.
- Giao nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ nhà ở và tài sản gắn liền cho bên mua đúng thời hạn thỏa thuận.
- Bảo hành nhà chung cư đã bán cho bên mua theo quy định.
- Bồi thường thiệt hại cho bên mua nếu lỗi cho mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ về tài chính với Nhà nước đúng quy định pháp luật…
Quyền, nghĩa vụ của bên mua
Giống với bên bán, trong hợp đồng mua bán nhà chung cư, phía bên mua cũng sẽ có những quyền và nghĩa vụ nhất định cần thực hiện. Cụ thể: Theo điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên mua nhà có các quyền sau:
- Yêu cầu phía bên bán phải hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo đúng thỏa thuận.
- Yêu cầu phía bên bán giao nhà đúng thời gian, đảm bảo chất lượng của ngôi nhà, giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu phía bên bán phải bảo hành nhà và bồi thường các thiệt hại nếu bên bán gây ra: giao nhà không đúng thời hạn, chất lượng nhà không đúng…
Trong Điều 24 của Luật Kinh doanh bất động sản 2024, bên mua có các nghĩa vụ cần thực hiện như sau:
- Thanh toán đầy đủ tiền mua nhà theo đúng thời hạn cũng như phương thức đã thỏa thuận.
- Nhận nhà và giấy Chứng nhận quyền sử dụng nhà ở/ tài sản gắn liền theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà chung cư.
- Kết hợp cùng bên bán hoàn tất các thủ tục mua bán. Nếu nhà ở đang cho thuê cần phải đảm bảo quyền cũng như lợi ích của bên thuê theo đúng thỏa thuận với bên bán trước đó.
- Bồi thường những thiệt hại cho bên mình gây ra…
Trách nhiệm
Nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà có phát sinh tranh chấp, hai bên cần phải cùng nhau ngồi lại thương lương, thỏa thuận giải quyết. Nếu hai bên không thể tự giải quyết được, cần thực hiện bằng việc hòa giải. Nếu việc hòa giải vẫn không thanh phải đưa ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.
Những lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng mua nhà chung cư
Việc mua nhà nói chung và mua nhà chung cư nói riêng là một việc hết sức quan trọng. Do đó, để đảm bảo quyền cũng như lợi ích của mình, hai bên cần phải lưu ý đến một số vấn đề quan trọng dưới đây:
Thông tin các bên
- Thông tin bên bán: Bạn cần kiểm tra kỹ lưỡng thông tin của người đại diện ký hợp đồng mua bán để đảm bảo họ là đại diện pháp luật hoặc được ủy quyền hợp pháp bởi chủ đầu tư. Điều này giúp tránh trường hợp lừa đảo, giả mạo, dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu và không có giá trị pháp lý.
- Thông tin bên mua: Bạn cần xem xét kỹ lưỡng thông tin cá nhân của mình để đảm bảo không có sai sót. Những thông tin này rất quan trọng cho việc làm sổ hồng và các giấy tờ liên quan sau này, đồng thời cũng là căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi của người mua khi xảy ra tranh chấp.
Thông tin căn hộ
Một điều cần lưu ý trước khi ký kết hợp đồng mua nhà chung cư đó là các thông tin liên quan đến căn nhà đó, cụ thể:
- Diện tích căn hộ bàn giao: Trong hợp đồng, bạn cần làm rõ diện tích được ghi là diện tích tim tường hay diện tích thông thủy và xác định số đo chính xác của diện tích đó.
- Trang thiết bị và tiện nghi khi nhận bàn giao: Bao gồm các thiết bị như thiết bị vệ sinh, đèn, trần, tủ bếp trên dưới… cùng với các thông tin chi tiết về kích thước, hãng sản xuất của các loại vật liệu. Người mua cần nắm rõ các thông tin này và đối chiếu với phụ lục thiết bị kèm theo hợp đồng mua bán, trong đó ghi rõ tên, kích thước, chủng loại, hãng sản xuất của các loại vật liệu.
Giá và phương thức thanh toán
- Giá trị hợp đồng: Khi nhận bàn giao nhà, người mua thường phải chi trả thêm các khoản phí phát sinh như phí cấp sổ hồng hoặc thuế VAT tăng thêm. Vấn đề này là do không chú ý xem giá trị hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất và các loại thuế, phí khác chưa. Vì vậy, hợp đồng mua nhà chung cư cần liệt kê chi tiết các khoản phí để tránh tranh chấp.
- Phương thức thanh toán: Khách hàng cần chú ý đến phương thức thanh toán để không vi phạm hợp đồng và phát sinh phí không cần thiết.
Thời hạn bàn giao
Điểm tiếp theo cần chú ý trước khi ký hợp đồng mua nhà chung cư chính là về thời hạn bàn giao nhà và sổ hồng. Ngày bàn giao nhà có thể thay đổi, không quá 90 ngày so với hợp đồng ban đầu và cần thông báo trước 15 ngày. Sổ hồng là tài liệu pháp lý quan trọng, người mua cần xác định rõ thời điểm nhận sổ hồng và không nên chịu chi phí phát sinh.
Tính pháp lý
Bên mua nên kiểm tra giấy phép kinh doanh và xây dựng của dự án, đồng thời lưu ý đến tình trạng thế chấp ngân hàng của dự án. Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư cũng là bước quan trọng để tránh rủi ro liên quan đến đất thuê.
Hợp đồng mua bán nhà chung cư thực sự là một điều rất quan trọng cần phải tìm hiểu thật kỹ trước khi đặt bút ký. Ngoài những thông tin trên, việc lựa chọn một chủ đầu tư uy tín là điều hết sức quan trọng. Hiện nay, Vinhomes là cái tên rất nổi trong thị trường bất động sản bởi độ uy tín và dự án Vinhome Cổ Loa cũng đang rao bán với nhiều sản phẩm “đẹp”. Nếu bạn quan tâm có thể truy cập https://vincoloadonganh.com để tìm hiểu chi tiết hơn về dự án này và chọn cho mình căn hộ ưng ý nhé!
